概要:预示着我国房地产市场的较慢,房地产终将面对收益模式的自由选择。本文首先对物业销售收益模式、物业出租收益模式、混合型收益模式的概念和特点展开了较为。其次,通过香港新鸿基地产公司案例,论证了香港房地产市场转入成熟期和调整期后,混合型收益模式在提升企业经营灵活性和强化企业收益稳定性等方面的优势。
本文指出混合型收益模式从将来而言是谋求可持续发展企业的最佳自由选择。关键词:收益模式 物业销售 物业出租 香港 有所不同收益模式的概念与特点 从世界范围内看,以物业研发和投资为主营业务的房地产企业具备三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业出租收益模式;其三是混合型收益模式。收益模式的概念界定 所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、出售土地、设计修建、市场营销等环节,最后以销售方式提供房地产投资收益;所谓“物业出租收益模式”是指房地产企业自行研发建设或者必要出售物业的所有权后,通过宣传推展、招商谈判、租约签定等环节,最后以出租方式提供房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的融合,是一种物业销售和物业出租举的收益模式。由上可见,本文所指的收益模式并不针对明确的研发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了提供较好的经营绩效和将来的发展机会所自由选择的收益模式。
毕业论文 http://www.lw54.com 收益模式的较为分析 有所不同收益模式对房地产企业的经营绩效有有所不同的,表格1从多方面对物业销售收益模式和物业出租收益模式展开较为。所有权 物业销售收益模式在销售已完成后,将物业的所有权移往到买方手中,因此房地产企业没取得物业的所有权。
体现在企业资产中的主要项目为开建工程。忽略,物业出租收益模式则保有了房地产企业对物业的所有权,所有已出租物业都归属于企业的资产。资金周转速度 在物业销售收益模式下,物业价值重复使用构建,因此可以立刻将投资收益投放到扩大再生产过程,该模式有效地的提升了资金周转速度。
忽略,在物业出租收益模式下,物业价值在长年内构建,资金周转速度比较较快。收益稳定性 在物业销售收益模式下,现金流向在物业销售时已完成,并不受工程建设、销售状况、市场价格影响较小,因此收益不平稳。
忽略,物业出租收益模式可以通过出租合约取得中长期的平稳收益。流动性风险 在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇上资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没构建,因此所求能力差,企业抵挡流动性风险的能力很弱。忽略,在物业出租收益模式下,由于企业持有人一定量的物业,因此可以通过出售已持有人的物业来解决问题流动性问题。
更进一步而言,在具备房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场买入,物业出租收益模式的流动性风险更加小。毕业论文 http://www.lw54.com 市场风险 在物业销售收益模式下,房地产企业面对的主要是一级市场中的价格风险;在物业出租收益模式下,房地产企业面对的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要相比之下优于租金的波动性,因此前者将面对更大的市场风险。
品牌效应 在物业出租收益模式下,房地产企业通过持有人高品质的商业物业、写字楼来提高企业形象,建构品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有人的大量写字楼曾多次一度为其夺得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提高公司形象而言,物业出租收益模式极具优势。
分析表明,两种收益模式各具特色,很难较为哪一种更加不利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展,笔者指出随着房地产市场的大大发展,两种收益模式正在大大融合,混合型收益模式由于构建了两种模式的优点,而为更加多的房地产企业所拒绝接受。
本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例居多,分析投资收益模式变迁的深层次原因。新鸿基地产公司案例分析 1963年,郭取得胜利、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元创建了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年更名为新鸿基地产发展有限公司(下全称“新的地”)。
“新的地”寄予厚望香港和内地的将来发展潜力,最初崇尚研发中小型的住宅项目,随着市场必须逐步开始全力研发大型的住宅项目。从1992年以来,“新的地”仍然高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,可谓香港的“地产巨无霸”。“新的地”早期宿老“货如当此”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。
本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的实地考察了近20年来其收益模式的变迁。毕业论文 http://www.lw54.com 新鸿基地产公司收益模式变迁 540)this.width=540" vspace=5> 分析一:物业销售与物业出租收益模式的结构变化 据涉及数据指出,“新的地”总资产(按照建筑面积)中,已出租物业比率呈圆形较慢下降的趋势,从1988年的22.3%快速增长至2004年的47.9%,基本与开建物业(还包括“待销售物业”和“待出租物业”两部分)持平。这指出香港房地产业转入成熟期以后,“新的地”显著改变了其发展初期以物业销售居多的收益模式,自由选择物业销售和物业出租举的收益模式。另外,“待销售物业”从1990年开始较慢下降,1995年至2000年期间平稳在55%左右,并从2001年开始较慢上升到2004年的35%。
“待投资物业”基本经历了忽略的变动趋势,即从1990年大幅上升后,在整个90年代平稳在10%左右,并从2000年开始下降到2004年的17%。1990年刚好是香港房地产市场周期循环的下降阶段,物业价格指数多达租金指数大幅下跌,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、物业的价格指数都超过了历史最高点。亚洲危机再次发生后,香港房地产市场转入了周期循环的上升阶段,房地产价格指数较慢暴跌。
“新的地”在周期循环的下降阶段,大力的缩减“待出租物业”的比率,将更加多的资金周转用作“待销售物业”,因而在房地产价格较慢下降阶段,提供了巨额投资收益;忽略,转入周期循环的上升阶段后,“新的地”则在收益模式上展开了灵活性的调整,通过将部分“待销售物业”改变为“待出租物业”以及找寻更好的物业出租投资机会,从而在价格大幅下降时防止遭到巨额损失。毕业论文 http://www.lw54.com 分析二:开建物业和已出租物业的类型结构 “新的地”开建物业和已出租物业中,各种物业类型所占到的比率情况(按照建筑面积计算出来),图略。开建物业以住宅居多,工商综合的结构变化尤为显著,特别是在是1994年以后,工商综合的比率显著下降。
其它开建的物业类型则比较保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占有了最低比率,维持在40%至45%之间。写字楼所占到比率次之,从1994年的24%快速增长至2004年的32%。另外,工商综合所占到比率基本维持在15%至20%之间。
住宅和酒店所占到的比率低于,在10%以内。由此可见,虽然“已出租物业”的总量在总资产中维持了快速增长的态势,但是其物业类型的包含却维持了比较的平衡发展态势。分析三:收益稳定性分析 据涉及数据指出,自1988年以来,“新的地”的出租收益呈现快速增长的趋势,并于1998年超过仅次于。虽然1998年后,出租物业的面积仍在大大快速增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅度上调,所以总租金收益也稍微上调。
与出租收益的大幅度快速增长和较慢上调比起,这一期间的销售收入则经历了大幅度下降和大幅度上升的轻微波动过程。1998年,销售收入超过历史最高点后大幅度下降。2000年销售收入只有1998年最低销售收入的38%。
另外,从出租收益占到销售收入的比率上可以显现出,再次发生亚洲金融危机以后,出租收益所占到比重大幅度提高,如在2000年,租金收益占到到销售收入的45%。更进一步计算出来指出,考查期内“新的地”销售收入变化率、出租收益变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。
由此可见,物业出租收益模式所带给的出租收益填补了销售收入反感波动给公司总收益带给的极大不确定性,物业出租收益模式有效地的平稳了“新的地”的总收益,减少了公司的经营风险。
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